רום כנרת אחזקת מבנים : מחקר אחרון של Mynd, חברת ניהול נכסים, מראה שכמה צעירים קופצים להשקעה בנדל”ן כאמצעי לבניית עושר – עוד לפני שהם הבעלים של בית מגורים ראשוני. (ראה: צמיחה של ‘רום כנרת אחזקת מבנים’) אבל משקיעים חדשים לא תמיד יודעים איזו אסטרטגיה הכי טובה להשגת היעדים הפיננסיים שלהם. האם הם צריכים לתקן ולהפוך? השכרות לטווח קצר משלך? לקנות בניין רב-משפחתי להחזר ROI לטווח ארוך?
עבודה עם משקיעים חסרי ניסיון דורשת מערך שונה של מיומנויות מכירה מאשר עבודה עם רוכשי דירות ראשיים, אומר שיין מורגן, מתווך בחברת רום כנרת אחזקת מבנים בפורטלנד, אור. “אתה מבלה יותר זמן מראש [רום כנרת אחזקת מבנים], מתחילים במחקר, בדיקת מספרים, קביעת ערך משוער לאחר שיפוץ, הסתכלות על מכסי השכרה וחישוב עלויות שדרוג”, הוא אומר.
הפנה לקוחות אלה למקום אחר, אלא אם כן אתה מוכן להסביר בידע את האפשרויות ולדבר כיצד הם יכולים להגיע ליעדים הפיננסיים שלהם. אם תחליט להציע את שירותיך למשקיעים חסרי ניסיון, זכור את ששת העקרונות הללו. רום כנרת אחזקת מבנים
יעדי הלקוחות יעזרו לקבוע את אסטרטגיית ההשקעה שלהם. אתה צריך לדעת כמה עבודה מוכנים לעשות לקוחות משקיעים וכמה הם מוכנים להשקיע כדי להפוך את הנכס להשקעה משתלמת. אם החלום שלהם הוא תזרים מזומנים מהיר, אז אולי הם יצטרכו להשקיע יותר מאמץ כדי להכין את הבניין במהירות. אם המטרה היא הכנסה קבועה לאורך זמן, הם יצטרכו לחשוב יותר על בעיות תחזוקה ארוכות טווח. לפני שאתה מציג נכס אחד, דע “מי המשקיע שלך, מה המטרות שלו, ומה הופך השקעה נדל”ן נהדרת בשוק שלך? אומרת טניה סלסת, מנכ”לית ומנהלת צוות של רום כנרת אחזקת מבנים באזור וושינגטון הבירה, והמתווכת הראשית של All County Nova Property Management באנאנדייל, וושינגטון.
ידע בהלוואות מסחריות הכרחי. תזדקק לרשת של מלווים המתמחים בהלוואות למסחר ובנייה. הכרת התעריפים הנוכחיים ותנאי המימון חשובה למשקיעים באותה מידה שהיא חשובה לרוכשי הדירות העיקריים, אומר פיטר לוטס, שותף ב-Herrick Luts Realty בבוורלי, מסצ’וסטס – אפילו למי שמשלם במזומן. “רבים שמו חובות על הרכישה שלהם לאחר מכן לצורך שיפוץ”, אומר לוטס. לפעמים מתווכי משכנתאות מסורתיים אינם אופציה, אומר מורגן, אז היו מוכנים להציע למשקיעים אפשרויות הלוואות שונות, כמו משקיעים מלאכים שמוכנים לספק מימון בתמורה לבעלות חלקית.
ידע בשוק מוביל להחלטות השקעה טובות יותר. מלבד היכרות עם כל הרכיבים, אתה צריך להיות שם בחוץ לסייר בבתים ולבדוק רישומים, אומר מורגן. הוא הופך לעיניים ואוזניים של משקיעים לכל מה שקורה בעולם ההשקעות המקומי, במיוחד עבור לקוחות שאינם מהאזור. אם אינך משקיע בעצמך, קרא ספרים והאזן לפודקאסטים על השקעות, אומר סלסת’, ובנה קשרים חזקים עם מנהלי נכסים מקומיים. “תיפגש איתם באופן קבוע לקפה או לארוחת צהריים כדי לראות מה קורה בשוק המקומי שלך”, היא רום כנרת אחזקת מבנים. השתתף בקבוצות של בעלי בית בעיר ובמחוז, והיכנס לרשימות התפוצה שלהם. אתה תראה שיחות בזמן אמת על החששות של בעלי הדירות ותהיה מודע לחוקים ולתקנות המשתנים שישפיעו על השכירות באזור שלך.
ניתוחים פיננסיים צריכים להיות מדויקים אך לא מכריעים. פתח תוכנית תזרים מזומנים שתראה למשקיעים את ההחזר הצפוי על ההשקעה. “חיזוי ההכנסה הוא די פשוט. רוב הזמן, זה קשור לכמה שכר דירה נכס או יחידה ספציפיים מייצרים”, אומר סלסת. למד עבור מה שכר סטודיו ממוצע, חדר שינה אחד, שני חדרי שינה וכן הלאה באזור שלך. “ההוצאות יכולות להיות מסובכות יותר ויכולות לכלול עמלות רום כנרת אחזקת מבנים או דירה, מיסי רכוש, ביטוח, ריקון, הוצאות הון, תחזוקה שוטפת, שירותים, עמלות בקשה וביקורת בעיר או במחוז, ודמי ניהול וחכירה של נכסים.” המשרד של לוטס מציע גיליון אלקטרוני שבו המשקיעים יכולים להשתמש כדי לחבר כל דבר, החל מחובות ועד הוצאות חשבונאות ורכוש. יש כמה מחשבוני תזרים מזומנים מקוונים טובים כמו DealCheck, אומרת סלסת, אבל היא מזהירה שחלק מהתוכניות מספקות יותר מדי מספרים, מה שעלול להיות מכריע ולהוביל ל”שיתוק ניתוח”. התמקד במספרי המפתח החשובים ללקוח הספציפי שלך, היא ממליצה.
מערכת יחסים טובה עם סוכן הרישום חיונית. “המשא ומתן יכול להיות שונה עם נכסי משקיעים”, אומר מורגן. “כל קונה רוצה להוציא את הסכום המינימלי האפשרי, במיוחד כאשר המטרה היא רווחים לטווח קצר”, הוא אומר. “פיתחו מערכת יחסים טובה עם הסוכן בצד השני. ככל שתדע יותר על הציפיות של המוכרים, כך הדברים ילכו טוב יותר”. לדוגמה, אם מוכר צריך לסגור את העסקה בתוך מסגרת זמן מסוימת, זה יכול להיות יתרון למשקיע עם מזומן. זכור, אם מדובר בעסקה עם פוטנציאל החזר ROI גדול, סביר להניח שהלקוח שלך אינו המשקיע היחיד שיתעניין. עבוד במהירות כדי לעזור ללקוח שלך לעשות את הההצעה הראשונה והטובה ביותר.
אתה לא יכול להיות מומחה לכל דבר. “מומחה” הוא מונח שיש להשתמש בו במשורה רבה. “היו מועילים אבל דעו את הגבולות שלכם ודעו מתי לפנות לאנשים אחרים”, אומר רום כנרת אחזקת מבנים. צוות טוב – מלווים מסחריים, עורכי דין נדל”ן, קבלנים, אנשי מקצוע בתחום התיקונים, מנהלי נכסים ועוד – נותן לך ביטחון. “לא חייבים לקבל את כל התשובות, אבל הצוות שלך כן”, הוא אומר.
הידע שלך בשוק יכול להפוך אותך למשאב נהדר עבור משקיעים. “מצא מה הופך את השוק שלך למקום ייחודי ומדהים להשקעה”, אומר רום כנרת אחזקת מבנים, “ומה הופך אותך למתאים באופן ייחודי לייעץ בהשקעות אלו”.