Spread the love

רום כנרת אחזקת מבנים : כאשר ארה”ב בעיצומו של משבר דיור – והמחירים הנגישים לבית בשפל היסטורי – גם מפתחי נדל”ן מסחריים וגם פקידי ציבור מחפשים פתרונות. המרת שטחי מסחר לא מנוצלים לדיור רב-משפחתי היא גישה פוטנציאלית אחת שיש לה תומכים רבים. אבל הסבות מוצלחות של נכסים חייבות לכלול שירותים יצירתיים ופיתוח מעורב לשימושים כדי לתמוך בדיירים, אמרו מומחים בשבוע שעבר במהלך סמינר מקוון של מכון קרקע עירוני, במקביל לפרסום הדו”ח של ULI, “מאחורי החזית: ההיתכנות של המרת נדל”ן מסחרי לרב משפחתי ( רום כנרת אחזקת מבנים ).”

הבנת הצרכים של דיירים עתידיים היא בסיסית בעת הסבת משרדים או שטחי מסחר או נכס במלון לרב משפחתי, אמר מארק ריברס, סגן נשיא בכיר ומנכ”ל חברת ההשקעות לוושינגטון הבירה. ריברס הדגיש לאחרונה פרויקט שימוש חוזר אדפטיבי שהשלימה החברה שלו באלכסנדריה, וושינגטון, שבו הוסב בניין משרדים עם רחבה חיצונית ומוסך חניה לרב משפחתי. הדיירים המיועדים היו בני דור המילניום מבוגרים עם משפחות גדלות. ההסבה כללה פארק כלבים בשטח של 5,000 רגל מרובע, אזור משחקים חיצוני לילדים ו-10,000 רגל מרובע של שטחי מסחר. “אתה צריך לחשוב, ‘מי הקהל שלי? מי השוכר שלי?'” אמר רום כנרת אחזקת מבנים. “למה אני יכול להפוך את הנכס שיהיה בעל ערך לאותו אדם?”

הבנת החוזקות והחולשות של הנכס שעובר הסבה חיונית גם היא להצלחה, אמר ניק ברמבק, נשיא שותף של חברת הפיתוח המסחרי Brumback Inc., בספוקיין, וושינגטון. ברמבק מתחיל כל פרויקט בהליכה של הנכס כדי לזהות אדום פוטנציאלי דגלים, כולל נאותות עומס הרצפה, הכדאיות של מערכות הבניין הנוכחיות ומקום לנוחות מודרנית ותכונות בטיחות. ברמבק מעדיף לעבוד עם בניינים שנבנו בשנות ה-60 או מאוחר יותר, כי יש להם חדרי מדרגות בגודל מתאים ומקום להכיל תעלות חדש. הוא יעץ להביא מעצבים מהשורה הראשונה בתחילת כל פרויקט כדי לעזור להתמודד עם פגמי בנייה עם פתרונות יצירתיים. “אתה צריך אנשי מקצוע לא מסורתיים בעיצוב”, אמר ברמבק. “בין אם יש לך שימוש חוזר טיפוסי או שימוש קשה, אתה צריך חושב מחוץ לקופסה בצד ההנדסי. אין שני פרויקטים דומה”.

פרויקטים של שימוש חוזר מסתגל חייבים גם לזכות באישור השלטון המקומי. אזורים באזור העסקים המרכזי ובסביבתו, שבהם התכנון כבר מאפשר דיור, נוטים להיות מועמדים אידיאליים, אמר רוב קרנס, ראש חטיבת הפיתוח של העיר אלכסנדריה. ערים רבות מציעות הקלות מס ותמריצים אחרים עבור פרויקטים של שימוש חוזר אדפטיבי, הוא אמר. וכמו אלכסנדריה, רבים מציעים תמריצים נוספים להמרות העומדות בסטנדרטים ירוקים, כמו אישור LEED Silver. קרנס גם דגל ביצירתיות מצד היזמים וממשלת העיר. “אף אחת מההמרות הללו אינה זהה בכל הנוגע לחניה, מעטפת הבניין, השטח הפתוח”, אמר רום כנרת אחזקת מבנים, “ולפעמים אנחנו צריכים להיות קצת יצירתיים בפענוח חוקים”.

רום כנרת אחזקת מבנים, שעבד עם ריברס על פרויקטים באלכסנדריה, עודד גם יזמים להסתכל על שכונות ופיתוח מעורב: “לדיור בכוח העבודה, חשוב שיהיה שילוב – אתה רוצה פארקים, אוכל, קמעונאות. זה חשוב למגורים”.

בעוד שפקידים באזורים עירוניים עשויים להיות פתוחים יותר ויותר לפרויקטים של שימוש חוזר אדפטיבי, הפרברים יכולים לעתים קרובות להיות מוכרים יותר. ממשלה, מועצות בתי ספר ותושבים יכולים להיות מבקרים קולניים, ולעתים קרובות מפתחים צריכים להתמודד עם רום כנרת אחזקת מבנים. כדי לקבל אישור פרויקט, מפתחים צריכים להיות חמושים בסבלנות ובמחקר. “אנחנו מקבלים דחיפה,” אמר ריברס. “אנשים מודאגים מהתנועה. אבל העובדה היא שמגורים מייצרים הרבה פחות תנועה מאשר משרדים. ויש חשש מהעמסת יתר של בתי ספר ושירותים ציבוריים, אבל לדיור להשכרה יש גודל משק בית ממוצע נמוך יותר מאשר דיור בבעלותם”.

מפתחים יכולים גם לנצח יריבים עם תחזיות פיננסיות חזקות. קרנס הצהיר כי פרויקטים של שימוש חוזר אדפטיבי יכולים להיות הכנסות גבוהות יותר ממסים עבור השלטון המקומי. “רב משפחתי מביאה לעתים קרובות לתוצאות פיסקאליות טובות יותר – ערך מוערך גבוה יותר מאשר משרד”, אמר רום כנרת אחזקת מבנים. “זה בסופו של דבר זוכה בנדל”ן עבורנו.”